夏天风
服务地区：广东-珠海
擅长：房产纠纷、婚姻家庭、行政纠纷
夏天风律师亲办案例
律师案例说法
来源：夏天风律师
发布时间：2014-03-06
浏览量:1320
前不久刘某用500万元准备购买珠海市香洲区某处的一处房产，刘某在向房主那某交纳10万元订金后，房主反悔不卖楼，并认为刘某交的是诚意金，不应双倍返还只愿退款10万元。近日法院作出判决，定金与订金法律意义不同，判决那某向刘某退回订金10万元，驳回刘某的其他诉讼请求。
一、案情原委买方交付订金后房子没买成
刘某称，2012年6月5日，那某经公证委托张某、樊某为其代理人，负责处理其名下位于珠海市香洲区某房产的管理、出租、出售等事宜。当年12月初，刘某通过珠海某地产中介公司了解到那某欲出售该房的信息，并于当日与樊某联系洽谈该房的买卖事宜。
2012年12月13日，刘某与那某的委托代理人樊某签订《二手房买卖协定书》，约定房屋售价300万元，刘某再补偿那某装修费200万元，同时约定刘某向那某支付订金10万元。协议签订当天，刘某向那某的代理人樊某交付10万元。然而在交付订金后，那某却拒绝继续履行合同，单方面取消了买卖协定。
2012年12月17日，刘某委托律师向那某发出律师函，催促其按照《二手房买卖协定书》约定的内容履行合同。12月22日，那某委托樊某向刘某回函，要求刘某以600万元的价款签订二手房买卖合同并办理相关手续。刘某不依，将那某告上香洲区法院。要求法院判决那某退还刘某订金10万元，并赔偿违约金10万元，以及承担诉讼费。
那某辩称，因刘某没有在二手房买卖协议书上签字，双方未就房屋买卖达成协议，合同没有成立；收取订金的性质是诚意金，只是代表刘某有购房的意向或者在同等条件下可以优先购买房子，在双方未达成协议后，她通知刘某把诚意金拿回，但刘某拒绝。
庭审质证时，那某以该《二手房买卖协定书》系刘某自行拟定未经其同意，她也没有在协定书上签字，因此不予认可。而那某的代理人樊某给刘某出具收条并在上面注明：今收到刘某交来买房订金10万元（限10日内到银行做资金兼管及到国土局办理过户手续）。此后，樊某并未按约定在10日内办理相关手续，双方也未实际买卖该房产。
二、法庭判决双倍返还不支持
珠海市香洲区法院经审理后认为，刘某提交的《二手房买卖协定书》只有刘某本人单方签名，没有那某或其代理人的签名或盖章，且刘某也没有证据证明双方就该房屋买卖达成一致的口头协议，因此，根据《合同法》第32条之规定，该《二手房买卖协定书》没有成立，故刘某要求那某向其支付10万元违约金没有事实和法律依据。
虽然刘某在庭审时主张，其2012年12月13日向那某代理人樊某支付的10万元是具有双倍返还性质的“定金”，但因代理人樊某出具的收条并没有写明“定金”字样，也没约定定金性质，根据最高院《关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》第118条规定，法院对刘某的主张不予采信。鉴于刘某以购买那某名下房产为目的支付了订金10万元，故那某应向刘某退回订金10万元。因此，法院判决，那某向刘某返还订金10万元；驳回刘某的其他诉讼请求。
珠海律师夏天风律师答疑点评：二手房定金与订金怎么区分？
买卖二手房时，不少中介公司都有“定金协议”书，在实际签合同时，有时又写成交付订金多少元，那么定金和订金有没有区别？
律师答疑：定金是法律上的一个概念，担保的一种形式。在房屋买卖中，它是指当买卖双方就交易条件达成一致后，买方交付一定金额的款项（即定金）给卖方，以担保买卖双方按照约定的条件履行买卖交易。如果买方违反约定，则已交付的定金将会被卖方没收；如果卖方违反约定，则应当双倍返还已收取的定金，这就是所谓的“定金罚则”。
订金在实践中也较常见，但不是严谨的法律概念，仅仅是具有“诚意金”的效果，不发生类似于“定金罚则”这样的法律后果，也无法担保买卖双方交易的履行。
在签订类似房屋买卖协议的时候，房产中介一般都会同时使用“定金协议”以担保买卖双方的交易能够顺利履行。这样，如果业主在签收定金后反悔不出售房屋或者改变原来的交易条件，则须承担定金双倍返还的责任。
建议客户在交易时注意以下三点：对于交易达成一致，签订买卖协议的，应当将双方达成一致的交易条件全面、具体地约定在双方的买卖协议中，同时将定金罚则约定在协议中，以避免因约定不清或未约定而导致定金担保责任起不到效果；鉴于定金协议必须是定金交付后才发生法律效力，千万注意不是协议中有约定“定金罚则”就万事大吉，而是应当及时将定金交付给业主（可以是将款项实际交付给业主，也可以是由业主签收后同时交由中介保管），否则“定金罚则”约定了也白约定；在交付定金后，应当由业主方出具收款收据，并注意明确性质为“定金”，而非“订金”，避免被混淆是非。
一、案情原委买方交付订金后房子没买成
刘某称，2012年6月5日，那某经公证委托张某、樊某为其代理人，负责处理其名下位于珠海市香洲区某房产的管理、出租、出售等事宜。当年12月初，刘某通过珠海某地产中介公司了解到那某欲出售该房的信息，并于当日与樊某联系洽谈该房的买卖事宜。
2012年12月13日，刘某与那某的委托代理人樊某签订《二手房买卖协定书》，约定房屋售价300万元，刘某再补偿那某装修费200万元，同时约定刘某向那某支付订金10万元。协议签订当天，刘某向那某的代理人樊某交付10万元。然而在交付订金后，那某却拒绝继续履行合同，单方面取消了买卖协定。
2012年12月17日，刘某委托律师向那某发出律师函，催促其按照《二手房买卖协定书》约定的内容履行合同。12月22日，那某委托樊某向刘某回函，要求刘某以600万元的价款签订二手房买卖合同并办理相关手续。刘某不依，将那某告上香洲区法院。要求法院判决那某退还刘某订金10万元，并赔偿违约金10万元，以及承担诉讼费。
那某辩称，因刘某没有在二手房买卖协议书上签字，双方未就房屋买卖达成协议，合同没有成立；收取订金的性质是诚意金，只是代表刘某有购房的意向或者在同等条件下可以优先购买房子，在双方未达成协议后，她通知刘某把诚意金拿回，但刘某拒绝。
庭审质证时，那某以该《二手房买卖协定书》系刘某自行拟定未经其同意，她也没有在协定书上签字，因此不予认可。而那某的代理人樊某给刘某出具收条并在上面注明：今收到刘某交来买房订金10万元（限10日内到银行做资金兼管及到国土局办理过户手续）。此后，樊某并未按约定在10日内办理相关手续，双方也未实际买卖该房产。
二、法庭判决双倍返还不支持
珠海市香洲区法院经审理后认为，刘某提交的《二手房买卖协定书》只有刘某本人单方签名，没有那某或其代理人的签名或盖章，且刘某也没有证据证明双方就该房屋买卖达成一致的口头协议，因此，根据《合同法》第32条之规定，该《二手房买卖协定书》没有成立，故刘某要求那某向其支付10万元违约金没有事实和法律依据。
虽然刘某在庭审时主张，其2012年12月13日向那某代理人樊某支付的10万元是具有双倍返还性质的“定金”，但因代理人樊某出具的收条并没有写明“定金”字样，也没约定定金性质，根据最高院《关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》第118条规定，法院对刘某的主张不予采信。鉴于刘某以购买那某名下房产为目的支付了订金10万元，故那某应向刘某退回订金10万元。因此，法院判决，那某向刘某返还订金10万元；驳回刘某的其他诉讼请求。
珠海律师夏天风律师答疑点评：二手房定金与订金怎么区分？
买卖二手房时，不少中介公司都有“定金协议”书，在实际签合同时，有时又写成交付订金多少元，那么定金和订金有没有区别？
律师答疑：定金是法律上的一个概念，担保的一种形式。在房屋买卖中，它是指当买卖双方就交易条件达成一致后，买方交付一定金额的款项（即定金）给卖方，以担保买卖双方按照约定的条件履行买卖交易。如果买方违反约定，则已交付的定金将会被卖方没收；如果卖方违反约定，则应当双倍返还已收取的定金，这就是所谓的“定金罚则”。
订金在实践中也较常见，但不是严谨的法律概念，仅仅是具有“诚意金”的效果，不发生类似于“定金罚则”这样的法律后果，也无法担保买卖双方交易的履行。
在签订类似房屋买卖协议的时候，房产中介一般都会同时使用“定金协议”以担保买卖双方的交易能够顺利履行。这样，如果业主在签收定金后反悔不出售房屋或者改变原来的交易条件，则须承担定金双倍返还的责任。
建议客户在交易时注意以下三点：对于交易达成一致，签订买卖协议的，应当将双方达成一致的交易条件全面、具体地约定在双方的买卖协议中，同时将定金罚则约定在协议中，以避免因约定不清或未约定而导致定金担保责任起不到效果；鉴于定金协议必须是定金交付后才发生法律效力，千万注意不是协议中有约定“定金罚则”就万事大吉，而是应当及时将定金交付给业主（可以是将款项实际交付给业主，也可以是由业主签收后同时交由中介保管），否则“定金罚则”约定了也白约定；在交付定金后，应当由业主方出具收款收据，并注意明确性质为“定金”，而非“订金”，避免被混淆是非。
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律师信息
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律师姓名：夏天风
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执业律所：广东益诺众承律师事务所
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职 务：主办律师
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执业证号：14404*********684
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