夏天风律师亲办案例
夏律师案例说法(3)
来源:夏天风律师
发布时间:2014-03-06
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2012年3月,珠海市香洲区法院南湾法庭审结一起房主委托中介公司卖房,签订协议后又后悔开价低而拒不卖房的案件,判决房主李先生支付该中介公司违约金9000元。
2011年11月,前山镇的李先生与一家房产中介公司签订协议,约定将自己的90平方米的房屋每平米卖价为4200元,并约定了违约金。2007年1月初,房产中介公司与一买主达成初步协议,并通知了李先生。因年初房价上涨,李先生便想以高于协议上商定的价格卖出,但买主不同意。李先生便以卖房签协议是自己私自做主,家人不同意为由,要求取消与房产中介公司签订的卖房协议。几经协商无果,1月底,该房产中介公司诉至法庭,要求李先生支付违约金9000元。
法庭认为,双方签字可视为对协议内容及违约责任的认可。现李先生以卖房签协议是自己私自做主为由要求取消合同,但未提供相应的证据来辅佐,故该理由法庭不予采信。根据法庭查明的事实和现有的证据,可认定房价上涨是李先生不愿履行协议的基本原因,李先生的行为已构成合同一方的单方违约,应承担相应的违约责任。

珠海律师夏天风律师答疑点评: 三方买卖合同签订后,中介公司可否收取佣金或主张违约金?

中介公司在房屋买卖法律关系中一般充当居间介绍或作为买或卖一方的代理人。如是前一种居间法律关系,中介方是独立于买卖双方之外的第三者,可以和买卖双方一起签订三方合同,作为第三方的经纪方,中介公司收取佣金的法律依据是《合同法》第四百二十六条规定:“居间人促成合同成立的,委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确,依照本法第六十一条的规定仍不能确定的,根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的,由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人促成合同成立的,居间活动的费用,由居间人负担。”第四百二十七条规定:“居间人未促成合同成立的,不得要求支付报酬,但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。”由此可以看出,只要中介方促成房屋买卖合同成立就可以要求买卖双方或一方给予报酬也即佣金,这里的佣金一般包含了如员工劳务费、信息搜集费用、广告宣传费以及其他必要的开支。当然,如未促成合同成立,则只能要求必要的劳务费用,而不能主张佣金。
如中介和卖方或买方单独签订“中介服务协议(售出物业或购入物业)”,则中介方是买卖双方中一方的代理人,则收取代理费的法律依据是《中华人民共和国民法通则》第六十四条第二款:“委托代理人按照被代理人的委托行使代理权……”合同法第四百零五条:“受托人完成委托事务的,委托人应当向其支付报酬。因不可归责于受托人的事由,委托合同解除或者委托事务不能完成的,委托人应当向受托人支付相应的报酬。当事人另有约定的,按照其约定。”。第四百零六条规定:“有偿的委托合同,因受托人的过错给委托人造成损失的,委托人可以要求赔偿损失。无偿的委托合同,因受托人的故意或者重大过失给委托人造成损失的,委托人可以要求赔偿损失。受托人超越权限给委托人造成损失的,应当赔偿损失。”从民法通则和合同法的规定可以看出,如果中介作为一方的代理人完成了委托合同约定的委托事项,可向委托人要求取得报酬。
我们从前面案例可以看出,合同一经签订成立后就生效了,合同双方当事人应当全面履行合同规定的权利和义务,如一方没有正当理由随意毁约,则须按合同违约条款的规定承担相应的违约责任,并且这种违约责任一般都很重。作为中介方,在三方合同中的地位是居间见证作用,当三方合同签订盖章后,合同已经成立,中介方的工作也已经完成,这时就可以依据法律规定和合同约定向买卖双方收取佣金了,如买卖双方没有实际全面履行合同而又拒付佣金的话,并以没有实际履行为理由或找出其他理由,这时中介公司可以依据合同约定向违约方主张违约责任,法院也会支持中介公司的诉讼请求。
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LAWYER INFORMATION
律师信息
  • 律师姓名:
    夏天风
  • 执业律所:
    广东益诺众承律师事务所
  • 职  务:
    主办律师
  • 执业证号:
    14404*********684
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